Présentation des faits¹

Les faits portent sur un contrat de bail commercial à durée déterminée conclu entre la Société T. et Madame K.

Le 2 mai 2000, Madame K. a notifié à la Société T. un congé avec refus de renouvellement de bail, en invoquant comme motif la reprise des locaux pour démolition et reconstruction de l’immeuble.

La Société T. a tenté de faire changer d’avis Madame K. Cette dernière n’est toutefois pas revenue sur sa décision.

La Société T. prétend avoir droit à l’indemnité d’éviction prévue en cas de résiliation unilatérale. Madame K. considère, quant à elle, qu’elle n’a pas à payer l’indemnité d’éviction. Le bail venait, en effet, à expiration le 2 juin 2002, alors que la Société T. a seulement introduit sa demande de renouvellement le 23 mai 2002. Madame K. estime que la Société T. est déchue de son droit au renouvellement, faute d’avoir introduit sa demande dans le délai de trois mois prévu à l’article 124 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

Elle a introduit un recours en justice contre Madame K.

Le Tribunal de grande instance de Ouagadougou, dans son jugement rendu le 4 février 2004, a considéré que la Société T. n’avait pas fait de demande pour renouveler son bail dans les délais prévus à l’article 124, paragraphe 1^er, de l’Acte uniforme précité. Le Tribunal a, pour cette raison, estimé que Madame K. ne devait pas payer d’indemnité d’éviction à la Société T.  

La Société T. a interjeté appel de cette décision le 12 février 2004.

Décision de la Cour

La Cour commence par rappeler que, selon l’article 123, paragraphe 1^er, de l’Acte uniforme précité, le preneur qui entend bénéficier du droit au renouvellement de son bail à durée déterminée doit en faire la demande au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail. Si le preneur ne respecte pas ce délai, il est privé du droit au renouvellement.

Il s’agit bien en l’espèce d’un bail à durée déterminée qui expirait le 2 juin 2002. La Société T. ayant demandé le renouvellement par lettre notifiée à Madame K. le 23 mai 2002, n’a pas respecté le délai légal imposé par l’article 124, paragraphe 1^er, de l’Acte uniforme précité.

La Cour estime ensuite que le fait pour le bailleur d’avoir notifié au preneur son intention de ne pas renouveler le bail ne dispense en rien le preneur de respecter le délai de trois mois prévu par la loi lorsqu’il demande le renouvellement dans le but d’obtenir une indemnité d’éviction.

En l’espèce, la Cour considère que la Société T. est déchue de son droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction puisqu’elle n’a pas introduit sa demande de renouvellement dans le délai légal de trois mois.

Bon à savoir

En principe, le preneur a droit au renouvellement de son bail, et ce pour autant qu’il suive la procédure prévue aux articles 124 et 125 de l’Acte uniforme révisé portant sur le droit commercial général.

Pour les baux à durée déterminée, la demande de renouvellement doit être effectuée par le preneur au moins trois mois avant l’expiration du bail². Si le preneur ne respecte pas ce délai, il est privé du droit au renouvellement³.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail peut le faire de deux manières : soit en donnant un congé au preneur, soit en opposant une réponse négative à la demande de renouvellement du preneur⁴.

Par ailleurs, le bailleur qui souhaite démolir l’immeuble pour le reconstruire peut refuser le renouvellement, sans devoir payer une indemnité d’éviction⁵.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Cour d’appel de Ouagadougou, arrêt n°07 du 20 janvier 2006, www.ohada.com, Ohada J-09-21.

2. Article 124, paragraphe 1^er AUDCG ; Cour d'Appel de Bobo-Dioulasso, Arrêt du 15 mai 2006, Arrêt n° 33, CELTEL Burkina c/ DIOP Binta, www.ohada.com, J-10-121.

3. Tribunal Régional de Niamey, Jugement du 3 mars 2004, Jugement civil n° 084, Affaire : P.K.F. c/ A.B, www.ohada.com, J-09-114.

4. A. Pedro Santos et J. Yado Toé, Ohada, Droit commercial général, Bruylant, Bruxelles, 2002, p. 191.

5. Article 127 AUDCG.